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                住房政策

                原因分析
                發表時間:2021-03-23     閱讀次數:     字體:【

                對房地產政策和住房政策的混淆認識,導致長期的住房政策缺失。

                長期以來,我國用房地產政策代替了住房政策,對住房和住房問題的特殊性認識不足,片面強調通過房地產市場來調節需求,解決住房問題。

                從政策屬性上看,房地產政策是一種經濟政策,它歸根到底主要著眼于市場效率;住房政策則應包括社會公共政策,更注重社會公平和居民的基本住房訴求,它要解決的問題是用什么手段,使不同收入狀況的居民住有所居。住房屬于生活必需品,擁有住房服務是每一個人的基本權利,即使是最低收入家庭,也需要住房消費,這是住房與一般消費品最大的區別。同時,在市場經濟條件下,住房又具有商品屬性,它是每個居民都希望擁有的資產。因此,政府在研究制定住房政策時必須考慮民眾對住房的雙重需求。多數國家的經驗證明,住房供應既要靠市場手段,也要依靠大量的公共政策手段。然而,我國混淆了這兩個表面相似而又有實質區別的問題,忽視了普通民眾最基本的住房需求,住房保障職責缺位或不到位。

                過度強調住房的經濟發展功能忽視了住房的保障功能。

                由于歷史的原因和經濟發展的原因,我國住房制度改革從實施之初就在某種程度上擔負了拉動經濟增長的功能!胺康禺a是國民經濟的支柱產業”,被地方政府推至極致并演變成畸形的

                增長模式。地方政府熱衷于批租土地,包括征用農用地用于大規模的房地產開發建設。依靠房地產投資來帶動當地經濟發展,并通過土地收益、房地產稅費來直接填充地方財政。過于功利性地重視房地產對“經營城市”的貢獻,經營土地成為投資增長和財政收入增加的重要法寶。在經濟增長的沖動下,一些城市政府忽視了住房的保障功能。

                住房政策

                片面強調調控供給,忽視調控需求,導致房地產市場宏觀調控成效不佳。

                考慮到資源的有限性、環境承載力和可持續發展等問題,2005年以來的幾次房地產市場宏觀調控,是以調控供給為主。提出“90平方米以內的住宅要占70%”。把這作為一項符合中國國情的住宅建設模式和住宅消費模式的戰略任務,無疑是正確的,但實施效果并不理想。究其原因,除了住房建設一般需要2年左右的開發周期(有的因拆遷問題需要更長時間)使效應滯后,還存在對中小戶型的認識不統一,開發商對銷售中小戶型特別是小戶型商品房存在滯銷后積壓資金影響下一步土地的有效取得存在著不同程度的擔心。據對40個重點城市的統計數字測算,到2007年上半年,在批準預售的商品住房供應中,套型建筑面積90平方米以下的住房面積占比雖逐月有所增加,但還不到25%,套型占比還不到40%;新建商品住房套均面積為107.8平方米,主力戶型以100-130平方米/套居多。

                導致房地產市場宏觀調控成效不佳的另一個重要原因是忽視了采用經濟手段從需求方進行調控。從需求方面看,一是人民幣升值、流動性過剩,大量資金流向房地產市場;二是在CPI居高不下的背景下,投資性資金進入樓市,家庭擁有多套住房的數量增加;三是人們對住房價格上漲的預期,提前進入消費,而且消費主流是較大戶型;四是中心城市不斷提升的城市品質,吸引了更多的外地(含境外)機構和個人購房。五是一些金融機構沒有嚴格執行個人住房抵押貸款的相關規定,客觀上支持了住房消費需求的增長。

                過分強調“無形的手”的作用,忽視“有形的手”的作用,導致住房保障體系缺失。

                在我國實施住房商品化政策的過程中,新房供給結構主要由開發商提供,而開發商的住房供應結構是根據當期利益最大化的原則決定的。完全把住房問題推向市場,讓市場自身去調節和完善,過分強調市場這只“無形的手”的作用,忽視了政府這只“有形的手”的作用,導致了保障性住房體系的缺失和長期滯后。

                住房政策

                從國外來看,可以發現各國在不同的經濟和社會發展階段,往往采取不同的住房政策。在經濟發展的初期,由于物資匱缺、經濟基礎薄弱以及技術力量有限,私人沒有足夠的儲蓄,很難獨立建造和擁有自有產權住房,這時公房比例往往較高;當經濟發展到一定的程度,尤其是當整個社會出現中產階級占主流時,住房市場化和私有化就具備了條件,此時,私有住房的比重往往較高。但即使如此,政府也沒有忘記為中低收入者提供保障性住宅。然而,我國在目前經濟尚不充分發達,社會收入分配差距較大的發展階段,一度把住房制度改革的重點放在了產權私有化上,把住房市場化簡單地等同于住房產權私有化,直接把“居者有其屋”變成了“居者有其產”,在認識上存在較嚴重的偏差。因此,十七大報告中提出了“住有所居”,而不是“住有其產”,就是對我國現階段住房狀況科學的判斷和深刻的把握。

                土地出讓制度存在缺陷,導致住房價格的快速上漲。

                在現行體制下,由土地產生的資產(源)性收益和大部分稅費基本上歸地方所有。加之我國實行財政“分灶吃飯”的政策,各地政府在財政收入不足的情況下,只有利用土地出讓籌集地方建設資金,土地收益在一些地區已成為典型的“第二財政”。據調查,2005年,全國土地出讓金總價款高達5505億元,占同期地方本級財政收入15092億元的1/3還強。而且我國還普遍沿襲以GDP增長率論政績的干部考核體系。也使得地方政府在政績沖動下,或明或暗地支持土地出讓金的持續上漲。再有,現行的土地出讓制度把70年土地使用權一次性出讓給開發商,開發商再把這筆費用轉嫁到購房者身上。在目前這種土地出讓制度下,地方政府與開發商在有意無意中結成了利益共同體,共同推高地價從而推高房價。

                經濟適用房制度定位模糊,管理監督失控,導致保障政策的落實不到位。

                一是經濟適用房政策定位不明確。老政策規定的受益群體是中低收入群體,2007年三季度出臺的新政策調整為低收入群體;二是新政策的出臺又將更廣大的中等或中等偏低收入的工薪階層推向了市場、無論從事何種職業,統一劃定面積標準也似有欠妥;三是部分人群隨著收入的增加,超出了應享受經濟適用住房政策的規定而不能退出。

                由于政策上的模糊和不穩定,在實際操作中,政府有關管理部門也很難有效地核實購房者的實際收入水平,致使一些中等偏高或高收入群體也享受了購買經濟適用住房的政策。經濟適用住房政策的實際受益人并不能與政策初衷完全相吻合。

                二手房市場發育不完善,導致我國一二級住房市場的發展嚴重失衡。

                一個成熟的住房市場構成包括一級市場、二級市場、租賃市場,而且二級市場的交易規模通常會遠大于一級市場。目前發達國家中每年住房交易總量中八成以上是二級市場的成交,租賃市場也相應發達。就是在經濟發達的美國,租房住的人也較高。二級市場、租賃市場的存在,應該使人們的住房需求在很大程度上可以通過存量資源的重新優化配置得到滿足。而目前我國的住房市場結構過度倚重一級市場!笆晃濉卑l展規劃及“國六條”中提出了“積極發展住房二級市場和房屋租賃市場,引導居民通過換購、租賃等方式,合理改善居住條件”。但是,目前我們對二手房市場的政策指引不夠,缺少有關的法規制度,特別是針對二級市場發展的有關經濟政策更是嚴重缺失。

                可見,目前我國住房領域存在的突出矛盾和問題,是經濟發展階段性特征、住房改革進程以及市場發育水平的集中反映,也與當前宏觀經濟乃至全球經濟的影響密切相關。從中長期看,這些問題需要在全面建設小康社會、完善社會主義市場經濟體制、創建和諧社會的過程中逐步加以解決。

                 
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